RESOLUCION NORMATIVA A.R.B.A. 37/18 (P.B.A.)
La Plata, 3 de octubre de 2018
B.O.: 8/10/18 (P.B.A.)
Vigencia: 8/10/18

Provincia de Buenos Aires. Impuesto inmobiliario. Clubes de campo y chacra, barrios cerrados y otros. Metodología de cálculo del valor de la tierra. Procedimiento.

Art. 1 – Establecer que para el cálculo del valor de la tierra de aquellos emprendimientos urbanísticos que reúnan las características señaladas por el art. 1 de la Ley 15.038 deberán aplicarse las reglas y procedimiento que, como Anexo I, forma parte integrante de la presente.

Art. 2 – Aprobar el F. de “Aviso de visita” que como Anexo II forma parte integrante de la presente.

Art. 3 – De forma.


ANEXO I

CAPITULO I - Disposiciones generales

Artículo 1 – Esta Agencia de Recaudación identificará y seleccionará aquellos inmuebles en los que se verifique la existencia de emprendimientos urbanísticos de los denominados clubes de campo, barrios cerrados, clubes de chacra, u otros similares –con independencia de su destino–, con el objeto de calcular el valor de la tierra conforme la metodología prevista en la Ley 15.038, pudiendo a estos fines realizar la reunión de las parcelas involucradas considerándolas como una única unidad económica.

Artículo 2 – A los efectos de considerar una o varias parcelas como parte integrante de un emprendimiento urbanístico en desarrollo se deberá constatar alguna de las siguientes características:

– Cierre perimetral.

– Seguridad.

– Interrupción de la trama urbana.

– Servicios comunes.

– Elementos comunes de uso exclusivo.

Artículo 3 – Para el cálculo del valor de la tierra libre de mejoras se tomará en cuenta el valor máximo de la parcela prototípica del emprendimiento urbanístico asimilable en razón de sus características y/o la ubicación geográfica del entorno, determinado de acuerdo con la aplicación de la tasación aprobada por la Comisión Mixta creada por el art. 55 de la Ley 12.576, conforme la Disp. 6.011/02 de la ex Dirección Provincial de Catastro Territorial. Asimismo, podrán considerarse las publicaciones de oferta existentes en el Mercado.

En los casos en que se hubiere solicitado la asignación del valor tierra conforme la normativa citada respecto del inmueble en cuestión y no se hubiera registrado el plano respectivo, el mismo se tomará como valor máximo a los fines previstos en el párrafo anterior.

Tratándose de parcelas interdictas, el valor máximo a considerarse será el valor de la tierra libre de mejoras asignado en oportunidad de la registración del respectivo documento cartográfico.

Artículo 4 – La asignación del valor de la tierra libre de mejora, conforme los valores máximos de referencia establecidos en el artículo precedente, estará sujeta a la reducción que resulte aplicable conforme al grado de consolidación del emprendimiento, y con las exclusiones que correspondan, de existir áreas con extensa superficie o grandes superficies especiales comunes.

Artículo 5 – El grado de consolidación del emprendimiento se determinará conforme con la suma del porcentaje obtenido de la relación de edificaciones en unidades privativas ejecutadas en condiciones de habitabilidad o habilitación (art. 12, Dto. 1.736/94) sobre la totalidad de las proyectadas, ajustado por el setenta y cinco por ciento (75%), más la resultante de la sumatoria de los porcentajes del grado de avance de obras comunes, de acuerdo con la siguiente descripción:

– Espacios circulatorios: diez por ciento (10%) cuando se encuentren completos y cinco por ciento (5%) cuando se encuentren incompletos.

– Infraestructura (servicios básicos): dos por ciento (2%) cuando se encuentren completos y uno por ciento (1%) cuando se encuentren incompletos.

– Espacios comunes edificados: diez por ciento (10%) cuando se encuentren completos y cinco por ciento (5%) cuando se encuentren incompletos.

– Areas de esparcimiento y/o recreación: tres por ciento (3%) cuando se encuentren completas y uno y medio por ciento (1,5%) cuando se encuentren incompletas.

Cuando de las características del emprendimiento no surgieren algunas de las clasificaciones de obras comunes descriptas, las mismas serán desestimadas a los efectos de la aplicación de la metodología de cálculo prevista en la presente resolución.

El puntaje total obtenido de acuerdo con las pautas precedentes determinará el encuadre en la escala de porcentajes de grado de avance –veinticinco por ciento (25%), cincuenta por ciento (50%) o setenta y cinco por ciento (75%)–, según lo previsto en el inc. 2 del art. 1 de la Ley 15.038 de acuerdo al siguiente esquema:

Grado de consolidación % de reducción del valor del m2
de la parcela prototípica
Desde Hasta
12,5% 25% 75%
25,1% 50% 50%
50,1% 100% 25%

Los emprendimientos que no superaren el doce con cinco por ciento (12,5%) de grado de consolidación, quedarán a la espera de avances en el mismo. La Agencia podrá determinar de oficio la aplicación de la presente cuando considere cumplidas las etapas o bien a instancia del interesado, lo que ocurra primero.

Artículo 6 – En aquellos casos en que se detectare la existencia de áreas de extensa superficie o grandes superficies especiales comunes, representadas por lagos, canchas de golf, canchas de polo, reservas y otros espacios necesariamente comunes, se procederá a excluir dichas superficies del cálculo del valor de la tierra a realizarse. En ningún caso la exclusión mencionada superará el cincuenta por ciento (50%) de la superficie total del emprendimiento.

Artículo 7 – Los parámetros establecidos para calcular el grado de consolidación de los emprendimientos previstos en los artículos anteriores serán también aplicables a aquellas parcelas que se encuentren interdictas.

CAPITULO II - Procedimiento para el cálculo del valor-tierra

Artículo 8 – A los efectos de sustanciar el procedimiento y establecer el grado de consolidación de los emprendimientos urbanísticos descriptos en el art. 1 del presente anexo, se notificará en forma fehaciente a los contribuyentes y/o responsables del impuesto inmobiliario para que, en el plazo de veinte días hábiles, remitan a la Gerencia General de Catastro y Geodesia de esta Agencia de Recaudación –directamente o a través del Centro de Servicios Local que corresponda– la documentación e información pertinente que acredite las características y estado de avance de los mismos, pudiendo consistir en:

– Prefactibilidad.

– Factibilidad.

– Plano de mensura con cesión de calles, plano de mensura y división, plano de propiedad horizontal, plano de propiedad horizontal especial.

– Master plan o proyecto del desarrollo y datos de publicaciones de venta (cantidad de lotes, superficies, valores de Mercado, y toda otra información que conste en el mismo).

– Ubicación del emprendimiento (partido/partidas y nomenclatura catastral).

– Datos del titular de dominio (C.U.I.T., C.U.I.L. o C.D.I. y domicilio fiscal).

– Informar el destino del emprendimiento (uso residencial, industrial, otros).

– Denunciar si el emprendimiento tiene una superficie mayor a 1,5 ha rodeadas de vías de comunicación o 1 ha sin contar con apertura de calles.

– Informar el grado de consolidación (amenities; trazado de calles, áreas de esparcimiento; infraestructura; cantidad de viviendas privadas).

– Detallar los servicios con los que cuenta (infraestructura, tratamiento de efluentes, cloacas, agua potable, gas natural, energía eléctrica, recolección de residuos).

– Detalle y características de las amenidades del desarrollo.

– Características del emprendimiento (polo, golf, reserva natural, náutica, otro).

– Superficie edificada.

– Cualquier otra documentación que se estime relevante a los fines previstos en este artículo.

En aquellos casos en que la Agencia de Recaudación lo estime corresponder, podrá notificar a otros sujetos, además de los indicados en el primer párrafo del presente artículo, a los efectos de que tomen parte del procedimiento.

Con la notificación contemplada en el presente artículo, a cualquiera de los interesados, quedará obligatoriamente constituido el domicilio fiscal electrónico en los términos del Cap. 2 de la Res. Norm. A.R.BA. 7/14 y modificatorias, para aquellos que no contaren con el mismo. Los sujetos mencionados deberán acceder a su domicilio fiscal electrónico en el plazo previsto en dicha resolución, con los efectos previstos en la misma.

Artículo 9 – Recibida la documentación correspondiente, se procederá a la caratulación de las actuaciones.

En caso de estimarlo necesario, este organismo podrá disponer la inspección “in situ” del emprendimiento urbanístico y/o cualquier otra medida que se estime pertinente con el objeto de determinar las características del emprendimiento y su grado de consolidación.

Cumplido lo anterior, y agregado todo otro elemento conducente a los fines del procedimiento, se elevarán las actuaciones para el dictado del correspondiente acto administrativo, con el cálculo del valor de la tierra libre de mejoras conforme el grado de consolidación del emprendimiento.

Artículo 10 – Cuando hubiere vencido el plazo previsto en el art. 8 del presente anexo sin que el responsable o interesado hubiere presentado la documentación requerida, se procederá a la fijación de oficio del valor de la tierra, de acuerdo con la información y constancias existentes en el organismo, para lo cual podrán realizarse tanto verificaciones “in situ” como de manera remota.

Artículo 11 – Contra los actos administrativos dictados conforme al procedimiento que se regula en la presente resolución normativa procederá el recurso previsto en el art. 142 del Código Fiscal –Ley 10.397 (t.o. en 2011) y modificatorias–.

Artículo 12 – Cualquier avance en el proceso de consolidación de las obras del emprendimiento urbanístico que, conforme con las pautas del art. 5 del presente anexo, impliquen un cambio en la escala porcentual aplicable para la fijación del valor de la tierra, deberán ser denunciadas por los sujetos responsables dentro del plazo de quince días hábiles de verificado el hecho.

Cuando por cualquier otro medio o información se detectaren nuevas evidencias de avance del proceso de consolidación de los emprendimientos urbanísticos, la Agencia de Recaudación asignará el nuevo porcentaje que corresponda al grado de desarrollo de los mismos.

En cualquiera de los casos, se dará inicio de oficio al procedimiento previsto en la presente, pudiéndose prescindir del requerimiento al interesado de alguno o todos de los recaudos contemplados en el art. 8.

Nota: el Anexo II no se publica.